なぜ弥富の農地は「巨大物流拠点」に変わったのか？知られざる都市計画のウラ側

弥富市のまちづくり解説：なぜ農地が巨大な物流拠点に変わっているのか？

弥富市は古くから農業や金魚の養殖で栄えてきた豊かな田園都市です。しかし近年、末広地区や駒野地区で大きな工場や巨大な物流倉庫の建設が急激に進んでいます。

日常生活を送る市民の皆様の中には、「たまたま大きな道路があるから、なし崩し的に農地が開発されているのでは？」と疑問や不安を感じる方も多いかもしれません。しかし実は、この変化の裏には緻密に計算された「都市計画」と、時代の大きな波が存在します。

このサマリーでは、難解な専門用語をひも解き、弥富市がなぜメガロジスティクス（巨大物流）拠点へと姿を変えているのか、そしてそれが私たちの生活にどんな「メリット（功）」と「デメリット（罪）」をもたらすのかをわかりやすく解説します。

1. なぜ農地が開発される？「高度化」のカラクリ

市民の目には「なし崩し的」に映る開発も、実は行政の明確なルールに基づいています。

• 道路沿いのルール変更： 名古屋港を支える物流ネットワークを強化するため、市は幹線道路沿いを「沿道産業利用調整エリア」に指定しています。これにより、単なる農地ではなく「物流機能と共存するエリア」として、工場や倉庫を建てることが政策的に認められています。

• 飛島村からの「あふれ出し」： 隣接する飛島村の臨海エリアはすでに産業用地が満杯に近づいています。そこで、伊勢湾岸道に近く平坦で広い土地を持つ弥富市の末広地区が、次なる「巨大な受け皿（フロンティア）」として選ばれました。

2. 駒野地区の歴史：競走馬の街から巨大物流拠点へ

駒野地区が現在の姿になるまでには、半世紀にわたるドラマチックな歴史があります。

• 馬の街の誕生（1970年代）： 名古屋市内の都市化に伴い、旧名古屋競馬場の環境が悪化。その移転先として駒野地区が選ばれ「弥富トレーニングセンター」が開設されました。これにより、何もない農地に「巨大な区画とインフラ」が整備されました。

• アジア競技大会をきっかけとした大転換： 2026年のアジア競技大会の選手村として旧名古屋競馬場の跡地が選ばれました。それに伴い、競馬場本体が弥富へ全面移転。敷地の再編により「巨大な余剰地」が生まれました。

• 最大の魔法「用途地域の変更」： 余剰地が生まれてもすぐには開発できません。そこで行政は、このエリアのルールを厳格なものから「工業地域」などへと一気に変更（規制緩和）しました。これが、巨大な物流倉庫が建ち並ぶようになった最大の法的理由です。

3. 世界のマネーが集まる「物流の中心地」へ

ルールが緩和された駒野地区に、大和ハウス工業をはじめとする巨大企業がいち早く目をつけました。バンテリンドーム約6個分にもなる超巨大物流施設（DPL名港弥富）が建設された背景には、以下の理由があります。

• 抜群の交通アクセス： 伊勢湾岸自動車道や名二環へのアクセスが劇的に向上したこと。

• 「2024年問題」の解決拠点： トラック運転手の労働時間規制に対応するため、関東と関西の「ちょうど中間地点」である弥富が、荷物を交換して日帰りできる中継拠点として大注目されました。

• ネット通販の拡大： Eコマースの急激な普及により、最新鋭の倉庫が渇望されていました。

結果として、シンガポール政府の投資ファンドがこの施設を取得するなど、弥富市は「世界トップクラスの不動産価値」を持つエリアへと急成長しました。

4. 弥富市民にとっての「メリット（功）」と「デメリット（罪）」

この劇的な空間の変化は、地域社会に対して大きな恩恵をもたらす一方で、市民の生活環境を脅かす側面も持っています。

5. まとめ：今後の弥富市に求められること

弥富市の南部・西部エリアの変化は、決して行き当たりばったりではありません。日本経済の物流を支える「戦略的な拠点」として、緻密な計画のもとに高度化を遂げました。

市民の皆様が感じる「住環境への不安」を解消するためには、行政がこの開発の背景を市民に丁寧に説明し続けることが不可欠です。そして何より重要なのは、開発によって得られた莫大な「税収（メリット）」を、トラックによって傷んだ道路の修繕や、失われゆく自然環境の保護といった「生活環境のケア（デメリットの解消）」へ確実に還元していくことです。

経済の発展と、市民の穏やかな暮らしを守ること。この2つのバランスをどう取っていくかが、これからの弥富市の最大の課題と言えます。

愛知県弥富市における広域都市計画に基づく土地利用転換と大規模物流拠点化の史的・空間的分析：末広地区・駒野地区の「高度化」と「功罪」に関する総合研究

序論：弥富市の都市空間におけるパラダイムシフトと市民の空間認識の乖離

愛知県弥富市は、古くから木曽川下流域の肥沃な沖積平野と水資源を活かした農業、および金魚に代表される内水面養殖漁業を基幹産業として発展してきた田園都市である。

しかし近年、伊勢湾岸エリアにおける広域交通ネットワークの劇的な拡充や、国際拠点港湾である名古屋港の後背地という強力な地理的ポテンシャルを背景に、市内の都市空間において不可逆的なパラダイムシフトが進行している。

とりわけ、飛島村に隣接する末広地区（弥富西末広地区）や、かつて競走馬の調教拠点が置かれていた駒野地区においては、農地や低未利用地から高度な産業・物流拠点への土地利用転換が著しい。

地域住民の視点からは、こうした変化は「たまたま県道などの幹線道路が存在したことで、なし崩し的に農地転用が進み、工業化・高度化している」と映ることが少なくない。

特定のエリアが、用途地域等の指定変更を伴いながら、なぜより広いマクロな視点で高度化するという政策的理屈が立つのか、その都市計画上の位置づけは日常生活を送る市民にとって極めて難解なブラックボックスとなっている。

本報告書は、こうした弥富市民が抱く根源的な疑問に応えるべく、都市計画の構造的論理、駒野地区における巨大厩舎群（トレーニングセンター）の開設から名古屋競馬場の移転に至る歴史的経緯、そして大和ハウス工業などを筆頭とするグローバル資本によるメガロジスティクス拠点化の要因を網羅的に分析する。

さらに、これらの一連の開発が地域社会にもたらす「功罪（メリットとデメリット）」、特に市民が懸念する「罪（負の影響）」の部分に焦点を当て、弥富市の空間変容の全貌を学術的かつ実務的な視点から解き明かすものである。

1. 弥富市における都市計画の構造と「高度化」を正当化する論理

末広地区をはじめとする弥富市南部・西部エリアにおいて、市民の目には「なし崩し的」と映る農地の転用や産業用地化が進行している背景には、行政機関による緻密かつ戦略的な都市計画上の位置づけが存在する。

ここでは、なぜ当該エリアの高度化が広域的な視点から正当化されているのか、その政策的根拠とメカニズムを紐解く。

1.1 都市計画マスタープランにおける土地利用の二面性と「沿道産業利用調整エリア」

弥富市の都市計画の最上位方針となる「都市計画マスタープラン」においては、市域の広域交通利便性と広大な敷地を最大限に活かし、物流・生産機能の維持や新たな工業用地の整備・確保を図ることが明確に位置づけられている。

一方で、既存の集落環境や営農環境、良好な自然環境の保全も同時に謳われており、この「開発」と「保全」の二面性が、市民に対して開発方針の不透明さを感じさせる要因となっている。   

マスタープランでは、将来の都市構造を見据え、土地利用の方向性を複数のエリアに分類している。

この中で、農地の高度化（産業用地化）の直接的な法的・政策的根拠となっているのが「沿道産業利用調整エリア」および「沿道サービス利用調整エリア」の存在である。

市民が指摘する「たまたま県道などの道路があること」は、都市計画上は「沿道産業利用調整エリア」として指定されるための極めて重要な要件である。

名古屋港という国際港湾を支えるためには、港湾部と内陸部を結ぶ強靭なサプライチェーンの構築が不可欠である。

そのため、幹線道路沿いの農地については、単なる農業生産の場としてではなく、物流機能との「共存」という名目のもと、事実上の産業用地への転換が政策的に許容・推進される仕組みが構築されているのである。   

1.2 飛島村との地理的関係性と「西末広工業団地地区計画」の波及

末広地区における高度化の直接的な駆動力となっているのは、愛知県企業庁が主導する内陸工業用地の開発事業である。

愛知県企業庁は、「弥富西末広地区」において、製造業の工場や研究開発施設、流通業務施設向けの内陸工業用地を新たに整備する方針を打ち出している。   

具体的には、「西末広工業団地地区計画」として、西末広四丁目の一部、約12.2ヘクタールの区域が地区計画の対象として定められている。

この約12.2ヘクタールという規模は、大規模な物流倉庫や製造工場が複数立地し、周辺の道路インフラと一体的に機能するのに十分な面積であり、無秩序なスプロール化を防ぎつつ計画的な面整備を行うことを意図している。   

末広地区が開発のターゲットとなった最大の理由は、隣接する飛島村および伊勢湾岸自動車道への近接性である。

飛島村は、その南部に名古屋港のコンテナターミナルや大規模な臨海工業地帯を抱え、極めて高い財政力と産業集積を誇る。

飛島村の総合計画においても、居住環境の整備や都市景観形成と並行して、安心安全の確保に向けた防災施設の整備などが推進されており、同村内の産業エリアは高度に成熟している。   

飛島村の臨海部における産業用地が飽和状態に近づく中、陸続きで広大な平坦地（農地）を有する弥富市の末広地区は、飛島・名古屋港エリアから溢れ出る産業・物流需要の「受け皿（フロンティア）」として、県および市の双方から高度利用すべきエリアに認定されたのである。

用途地域などの単一の規制緩和だけでなく、こうした広域的な経済圏の拡張圧力こそが、より広いエリアで見たときに末広地区が高度化する最大の理屈となっている。

2. 駒野地区の歴史的変遷：巨大厩舎群の形成と「馬の街」の誕生

現在、大規模な物流施設が立ち並び、さらに名古屋競馬場の本場が存在する「駒野地区」は、弥富市の現代都市形成史を象徴する特異なエリアである。

この地が現在の姿になるまでには、半世紀にわたる歴史的経緯と、愛知県の広域行政計画に基づくダイナミックな変遷が存在する。

物流拠点化の背景を理解するためには、まずこの地に巨大な厩舎（きゅうしゃ）群を中心としたトレーニングセンターが開設された経緯を紐解く必要がある。

2.1 旧名古屋競馬場の環境問題と弥富トレーニングセンターの開設

駒野地区の開発の歴史は、1970年代初頭に遡る。

当時、名古屋市港区にあった旧名古屋競馬場は、周辺地域の急速な都市化と住宅密集化に伴い、競走馬の調教環境の悪化や、厩舎から発生する悪臭・騒音といった住環境との摩擦が深刻な社会問題となっていた。

そこで、競走馬の生活拠点である厩舎と日々の調教施設を競馬場本場から郊外に分離・移転させるという大規模な構想が浮上した。

移転先として白羽の矢が立ったのが、当時広大な未利用地や農地が広がっていた弥富町（現在の弥富市）の駒野地区である。

1972年（昭和47年）3月に愛知県企業局から広大な用地を買収し、同年12月に第1期建設工事が着手された。このプロジェクトには、用地購入費41億円を含む総事業費約172億円という、当時としては破格の巨額投資が行われた。   

2.2 巨大インフラの整備と自己完結型コミュニティの形成

1977年（昭和52年）3月に人馬の移動が完了し、「弥富トレーニングセンター」が正式に開所した。

この施設の規模は桁外れであり、敷地面積は765,022平方メートル（約76.5ヘクタール）に及んだ。   

施設内には、一周1,100メートルの練習外馬場や950メートルの内馬場、さらに全長400メートルの坂路（高低差3.5メートル）といった本格的な調教コースが整備された。しかし、地域空間に対する最大の影響は、馬と人が居住するための巨大な生活インフラが突如として出現したことである。   

表1：弥富トレーニングセンターの主要な施設概要（開所・拡充期）

この表が示す通り、駒野地区には1,160もの馬房を備えた58棟の厩舎群が建設された。

さらに、調教師（38名）、騎手（22名）、厩務員（90名）など、数百人に及ぶ関係者とその家族が生活するための住宅群、診療所、騎手会館などが立ち並び、事実上の「馬の街」という巨大な自己完結型の集落が形成されたのである。

農地が広がっていた駒野地区は、このトレーニングセンターの誘致によって、初めて「大規模な面的開発」と「強固なインフラ整備」を経験することとなった。

これが、後に物流拠点へと転換するための物理的基盤（広大な区画とインフラ）を用意する第一の要因となった。   

3. アジア競技大会を契機とした玉突き的移転と都市計画の抜本的変更

長らく競走馬の調教専用施設として機能してきた弥富トレーニングセンターに、歴史的な転機が訪れる。

その直接的なトリガーとなったのは、スポーツの国際大会である「第20回アジア競技大会（2026年愛知・名古屋大会）」の開催決定である。

3.1 名古屋競馬場の弥富への全面移転

大会関係者や選手を収容するための広大な「選手村」の整備地として、名古屋市港区にあった旧名古屋競馬場の跡地が選定された。

施設の老朽化という課題も抱えていた旧名古屋競馬場は、このメガスポーツイベントを機に立ち退きを余儀なくされた。

その結果、愛知県と名古屋市、豊明市で構成される愛知県競馬組合は、競馬場本体（本場）を弥富トレーニングセンター内に全面移転させることを決定したのである。   

これにより、かつてのトレーニングセンターは、一般の観客を迎え入れる「名古屋競馬場（通称：どんこ競馬場）」として生まれ変わることになった。

しかし、この移転は単なる機能の引っ越しにとどまらない。

競馬場のスタンドや駐車場などを整備するため、広大な敷地内で大規模な施設の統廃合と再配置が行われた。

この結果、これまで調教コースや厩舎として使用されていた敷地の一部が「巨大な余剰地」として捻出されることになったのである。   

3.2 「用途地域の変更」という決定的な法的メカニズム

余剰地が生まれたからといって、そこに即座に民間企業の物流センターが建設できるわけではない。

日本の都市計画法では、市街化を抑制すべき「市街化調整区域」においては、原則として大規模な開発や建築物の建設が厳しく制限されているからである。

ここで、弥富市と愛知県は都市計画の抜本的な変更という強力な手法を用いた。

弥富市は「駒野地区地区計画」を策定し、駒野地区の約87.5ヘクタールに及ぶ広大な区域について、用途地域をそれまでの制限の厳しい指定から、「準工業地域（容積率200%、建ぺい率60%）」および「工業地域（容積率200%、建ぺい率60%）」に変更する決定を行ったのである。   

この「用途地域の変更」こそが、市民が疑問に感じる「なぜあのような場所が高度化するのか」に対する直接的な法的回答である。

行政側の視点に立てば、70ヘクタールを超える一団の土地が既に競馬組合等の公的セクターの所有下にあり地権者調整が容易であったこと、そして伊勢湾岸自動車道等のインフラが整備されていたことから、この地を新たな産業拠点として用途変更することは、極めて合理的かつ効率的な都市経営の決断であった。

この法的な規制緩和により、駒野地区の余剰地は民間デベロッパーの目に「国内最高峰の物流適地」として映るようになったのである。

4. グローバル資本の流入とメガロジスティクス拠点の形成（原因と効果）

都市計画の変更により工業地域・準工業地域となった駒野地区の敷地に対し、いち早く反応したのが、日本の物流不動産を牽引する大和ハウス工業に代表される巨大デベロッパーと、グローバルな投資ファンドである。

4.1 大和ハウス工業による「DPL名港弥富」の開発

大和ハウス工業は、駒野地区のポテンシャルを最大限に評価し、総事業費数百億円規模の超大型プロジェクトを始動させた。

それが、複数企業が入居可能なマルチテナント型物流施設「DPL名港弥富Ⅰ」および「DPL名港弥富Ⅱ」の開発である。   

表2：DPL名港弥富Ⅰ・Ⅱの施設概要と規模

この2棟を合わせた延床面積は約28.8万平方メートルに達し、これは「バンテリンドーム ナゴヤ」の約6個分に相当する。

1フロアあたりの面積は約5万平方メートルにおよび、東海・北陸地域において最大規模を誇る超巨大施設となっている。   

施設の機能も従来型の単なる「保管倉庫」とは一線を画している。

各階に直接乗り入れ可能ならせん状のランプウェイを備え、長さ約13.7メートルのコンテナを積載した大型の「45フィートトラック」が接車可能なトラックバースをDPL名港弥富Ⅰ単体で最大98台分完備している。   

4.2 なぜ弥富・駒野地区なのか：物流拠点化を推進したマクロ的要因

大和ハウス工業がこれほどの巨額投資（合計約500億円規模）を弥富市駒野地区に行った背景には、以下の強力なマクロ経済的・地政学的な要因（原因）が存在する。

1. 広域交通網の進化と湾岸エリアへのシフト 駒野地区は、伊勢湾岸自動車道「湾岸弥富インターチェンジ」からわずか約0.7km〜1.4kmという至近距離に位置する。また、名古屋第二環状自動車道（名二環）の開通により「飛島北インターチェンジ」へも約6.5kmでアクセス可能となった。従来、愛知県内の物流施設開発は名神・東名高速へのアクセスが良い小牧市周辺が中心であったが、用地不足と地価高騰、そして伊勢湾岸道の開通により、開発適地が湾岸エリア（弥富・飛島周辺）へと劇的にシフトしたのである。   

2. 「2024年問題」に対応する中継物流拠点としての価値 弥富市は関東圏と関西圏のほぼ中間に位置する。物流業界が直面するトラックドライバーの時間外労働上限規制（2024年問題）を解決するため、関東から来たドライバーと関西から来たドライバーが中間地点で荷物を交換し、日帰りできる「中継物流拠点」の需要が急増している。DPL名港弥富は、常時交代が可能な「24時間稼働」を前提として設計されており、この中継拠点としての機能を果たすために最適な立地とされた。   

3. Eコマースとサプライチェーン再編による底堅い需要 Eコマース（電子商取引）市場の急拡大に加え、中京圏を基盤とする製造業のサプライチェーン見直しにより、最新鋭のマルチテナント型物流施設への需要が急増していた。中部圏の物流施設は空室率が低下傾向にあり、弥富地区での大規模開発は市場の渇望に応えるものであった。   

4.3 グローバル資金の流入と地域物流エコシステムの波及効果

こうした開発がもたらした「効果」は、単なる巨大な建物の完成にとどまらず、地域の産業構造そのものを変容させている。

2023年7月、世界有数の政府系投資ファンド（ソブリン・ウェルス・ファンド）であるシンガポールのGICが、愛知県弥富市に位置するこの大和ハウス工業開発の物流施設を取得したことを発表した。

GICは日本の物流不動産を極めて安定的な投資対象として評価しており、名古屋都心部や周辺地域へのアクセスに優れる本物件の取得は、弥富の不動産価値がグローバル資本市場において「トップクラスのアセット」として認定されたことを意味する。   

さらに、こうした拠点集積は周辺のサービス産業にも波及している。

例えば、物流最大手のヤマト運輸は弥富市森津に弥富営業所（お客様サービスセンター）を構え、平日・土日祝日を問わず8:00から21:00（窓口営業は20:00）まで稼働する強力な集配体制を敷いている。

また、周辺地域では倉庫管理業務主任候補や物流企画などの求人が年収400万円以上の条件で活発に募集されており、地域住民に対する新たな雇用市場の創出効果をもたらしている。   

5. 弥富市民にとっての「功罪」：高度化がもたらす光と影

都市計画の意図的な変更、歴史的な施設移転、そしてマクロ経済の要請が複雑に絡み合った結果として生じた末広地区・駒野地区の高度化は、弥富市という地域社会に対して巨大な正のインパクト（功）をもたらす一方で、市民の生活環境を脅かしかねない負のインパクト（罪）をも突きつけている。

ここでは、市民が最も懸念する「功罪の材（罪）の部分」を含めて総合的に分析する。

5.1 「功（メリット）」：財政基盤の強化と近代的な産業エコシステムの構築

第一の功は、市および県の財政基盤の圧倒的な強化である。

弥富市は、第2次弥富市総合計画等において、2028年の将来人口を約43,000人と見込んでおり、長期的には人口減少という避けられない課題に直面している。

人口減少に伴う税収減を補うためには、新たな産業誘致が不可欠である。

DPL名港弥富のような総工費数百億円規模の施設や、県企業庁による西末広地区の内陸工業団地からの固定資産税・法人住民税は、弥富市の将来の公共サービスを維持するための貴重な財源となる。   

第二の功は、労働環境の近代化と防災機能の向上である。

かつての劣悪な倉庫労働のイメージとは異なり、最新の物流施設は従業員向けにカフェテリアや快適な休憩室を完備するなど、働き方改革を強く意識した就労環境を提供している。

さらに、これらの施設は極めて高い耐震性を有し、非常用電源などを備えているため、弥富市が推進する「市民協働による防災・減災の取り組み」において、広域災害時の支援物資集積拠点として機能するポテンシャルを秘めている。   

5.2 「罪（デメリット）」：インフラへの過負荷と生活環境の変容

一方で、市民が肌で感じる「罪（デメリット）」の部分は極めて深刻かつ直接的である。

1. 交通負荷の爆発的増加とインフラの摩耗

最も顕著な負の影響は、交通環境の悪化である。DPL名港弥富の例を見れば明らかなように、このエリアには長さ約13.7メートルのコンテナを積載した「45フィートトラック」が頻繁に出入りする。これらの巨大車両が、伊勢湾岸道から県道などの地域幹線道路に大量に流入することになる。

結果として、道路舗装の急速な劣化、慢性的な交通渋滞の発生、それに伴う排気ガスや騒音・振動といった外部不経済が、周辺の生活環境を著しく脅かす要因となっている。

市民が「たまたま県道があるから開発された」と感じるのは、まさにこの巨大車両の通行ルートとして地域の道路が「利用」されている現実を目の当たりにしているからである。   

2. 原風景の喪失と環境負荷の増大

弥富市が本来持っていた、水郷地帯としての美しい景観や、農地が果たしていた保水機能・微気象の調整機能（ヒートアイランド現象の緩和等）は、数万平方メートル規模のコンクリートと鉄骨の巨大建造物群によって完全に覆い尽くされてしまった。

特に、24時間稼働を前提とする物流施設は、夜間においても強力な照明を点灯し続けるため、光害による周辺の営農環境（作物の生育）への悪影響や、生態系への負荷が危惧される。   

3. コミュニティの断絶と空間の非対称性

かつての「弥富トレーニングセンター」時代は、厩舎の臭いや騒音といった問題はあったものの、そこには調教師や騎手、その家族が暮らす「一つの生きた街」が存在し、地域社会との人間的な繋がりが一定程度保たれていた。

しかし、外資系ファンドが所有し、高度なセキュリティシステムによって管理される現代のメガ物流施設は、地域社会に対して極めて閉鎖的な空間である。

巨大な壁のようにそびえ立つ施設は、地域のコミュニティを空間的に分断し、そこで生み出される莫大な経済価値と、周辺住民の日常生活との間に強い非対称性を生み出している。   

5.3 結論：都市計画のブラックボックス化の解消に向けて

弥富市の末広地区から駒野地区にかけての帯状のエリアは、もはや単なる「市の郊外」ではない。

それは、名古屋港と中京圏の製造業、そして全国の消費者を結ぶ「日本のメガロジスティクス回廊」の核心部として、不可逆的な高度化を遂げたのである。

市民が「なし崩し的」と感じる変化は、都市計画マスタープラン上の「沿道産業利用調整エリア」の指定、アジア競技大会を契機とした競馬場の玉突き移転、用途地域の抜本的な変更、そして大和ハウス工業やGICといった巨大資本による数理的な投資判断という、緻密に計算されたプロセスを経て進行したものである。   

行政と市民との間にある「理解の乖離」を埋めるためには、行政側がこの「高度化する理屈」を、単なる用途地域図の提示にとどまらず、広域経済における弥富市の戦略的役割という物語として市民に丁寧に説明する必要がある。

同時に、高度化によって得られた莫大な「功（税収等）」を、巨大トラックによって摩耗するインフラの修繕や、周辺の集落環境・自然環境を保全する「罪の償却」へと確実に還流させる都市経営の仕組みづくりが、今後の弥富市に課せられた最大の使命である。