🚨 弥富市の「底なし沼」事業：車新田区画整理は撤退すべきではないか？〜 専門家が警鐘、市民が激怒する「採算度外視」の都市開発プロジェクトを問う 〜弥富市のまちづくり？の目玉事業　市が指導して進行中の車新田の土地区画整理事業は大丈夫か？

🚨 弥富市の「底なし沼」事業：車新田区画整理は撤退すべきではないか？

〜 専門家が警鐘、市民が激怒する「採算度外視」の都市開発プロジェクトを問う 〜

弥富市が推進する「車新田土地区画整理事業」に対し、不動産のプロ、工事の専門家、そして地元市民から、**「博打に近い」「このままでは破綻する」**という厳しい警告が相次いでいます。

市民オンブズマンは、事業の深層に迫るため、市と関係業者との議事録を情報公開請求し、その全貌を市民全体で判断すべき時が来ていると訴えます。

３つの致命的な問題点

１．【市場の現実】進むほど安くなる「採算性ゼロ」のリスク

• 人口減少下の博打： 空き家・空き地が増える弥富市で、今さら大規模宅地を供給するタイミング自体が「博打」であり、不動産市場の現実を無視しています。
• プロの退場： 中部電力が出資する大手デベロッパー（日本エスコン）が「このままでは難しい」と見解を示しており、専門家の目から見て実現性に疑問符がついています。
• 価格崩壊の懸念： 宅地を「売りたい人」が多すぎるため、分譲業者はタダ同然で土地を仕入れられる状況であり、まともな価格での取引は期待できません。

２．【工事の危機】数十億円の費用が飲み込まれる「底なし沼」

• 脆弱地盤の呪縛： 地盤が極めて悪く、沈下対策には何十億円もの追加費用がかかることが確実視されています。
• コスト増の懸念： 工事が進むにつれて新たな問題が発生する可能性が高く、「大阪の夢洲（ゆめしま）のようだ」とまで言われる泥沼化のリスクを抱えています。

３．【市の責任】市民の税金を食い物にする「無責任行政」

• 補助金の公平性： 特定の区画整理事業にだけ公費（補助金）を投入することは、他の地域や既存事業者への公平性を著しく欠き、競争を歪める原因となります。
• 行政の責任逃れ： 開発のプロであるJVが「今の計画では無理だ」と断言しているにも関わらず、市は「あくまで地権者が主体」と主張し、責任を知識のない地権者に押し付けています。

🪟 今、求められるのは「ガラス張り」の行政判断

市民の税金が投入され、弥富の未来を左右するこの事業。市や市長・副市長は、専門家からの厳しい意見が記された議事録を読み込んでいるのか？

行政としてまっとうな判断を下すには、現状を直視し、無理な計画は勇気をもって撤収する決断が不可欠です。透明性の高い情報開示と、市民が納得できる説明責任を強く求めます。

 

弥富市 車新田土地区画整理事業の問題点

• 事業の採算性: 車新田土地区画整理事業の採算性について、何度も一般質問で指摘している。議事録を情報公開請求し、広く共有したい。
• 専門家の意見:
  • 不動産関係者: 土地区画整理事業は実質的に目論見通りに進んでいない。特に人口減少や空き家の増加が懸念される。
  • 工事の専門家: 地盤の問題や沈下対策に多額の費用がかかる可能性があり、工事が進むにつれて新たな問題が発生する恐れがある。
  • 市民の意見: 補助金や、進まない事業に対する不満が表明されている。
• 市場の状況: 売りたい人が多すぎて、分譲住宅業者は安価で土地を仕入れることができ、まともな価格での取引が難しい。
• 事業の進捗と課題:
  • 固定資産税の上昇が懸念され、農地から宅地への転換に伴う税負担が大きい。
  • 地権者の同意が必要であり、実際の同意率が85%未満の場合、事業が中止される可能性がある。
• 市の責任: 市は事業の計画や進捗に責任を持つべきであり、無理な計画は撤回する必要がある。
• 議事録の重要性: 市民や地権者は、事業の成否を冷静に判断するために議事録を読むべきであり、市や関係者がこの情報を適切に活用しているかが問われている。

弥富市で進行中の車新田土地区画整理の事業採算性の問題は一般質問で何度も指摘してきました

深層に迫るため、市と関係業者、発起人会との議事録を情報公開請求しました

弥富市「車新田土地区画整理事業」への懸念：関係者・市民の厳しい声

弥富市で計画されている「車新田土地区画整理事業」に対し、不動産関係者や工事の専門家、地元市民から厳しい声が上がっています。これらの意見からは、事業の実現性、経済性、公平性、そして市の責任に対する深刻な懸念が浮き彫りになっています。

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事業の実現性・経済性への疑問（不動産・工事関係者）

• 時期尚早、人口減少下のリスク 「今、人口減少が誰の目にも明らかで、空き家や空き地が目立っている。そんな中で土地区画整理事業を進めるのは、まるで博打だ。もし失敗しても、後始末は自己責任だと分かってやるなら、とやかく言えないが、地権者は不動産市場の現実を本当に理解しているのか？」と、不動産関係者は事業のタイミングとリスクに警鐘を鳴らします。
• 大手デベロッパーの懸念 「中部電力が出資する大手デベロッパーである日本エスコンが、『このままでは難しい』と言っているなら、本当に難しいのだろう」と、不動産関係者はプロの視点から事業の実現性に疑問を呈しています。
• 高額な地盤対策費 「地盤が悪く、沈下対策に何十億円もかかる。埋め立てに適した土の確保も大変で、工事費がかさむ。ここで工事を進めれば、また新たな問題や追加工事が発生するかもしれない。まるで底なし沼、泥沼だ。大阪の夢洲（ゆめしま）の例を見ても明らかだ」と、工事に詳しい市民は地盤の脆弱性によるコスト増とリスクを指摘します。
• 宅地供給過多と価格下落の懸念 「宅地を売りたい人が多すぎて、分譲住宅業者はタダ同然で土地を仕入れることができる。もし売りに出しても、まともな値段では買ってもらえない時代だ」と、不動産関係者は、この地域における宅地の供給過剰と価格下落の可能性を指摘しています。
• 売れ残りマンションの現実 「富吉駅から徒歩4分の好立地マンションですら、3年経っても3戸が売れ残っている。家具付きの特別分譲でも売れない時代に、一体誰が（区画整理後の）土地や家を買うのか。よほど安くなければ売れないだろう」と、市民は地元の不動産市場の厳しさを肌で感じています。

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市の補助金・公平性への疑問（市民・事業者）

• 一部地域への優遇への不公平感 「車新田土地区画整理事業だけが、盛り土の調査費を市に出してもらったり、費用がかかるからと補助金を出したりするなら、他の地域で盛り土をしたい人に補助金を出してくれるのか？出さないだろう。それは不公平ではないか」と、市民は特定の事業への公費投入の公平性に疑問を投げかけています。
• 民間企業への補助金と競争の公平性 「イオンタウン弥富を開発したニッケは、自前で県道を拡幅し、道路を作って県や市に寄付した。オークション会場の時も、排水抑制のための調整池を自前で整備している。もし市が補助金を出して商業施設を作るなら、それは既存の事業者にとって不公平な競争になるのではないか？」と、市民と事業者は補助金による競争の歪みを懸念しています。
• デベロッパーの「補助金頼み」発言への不満 「市が相当補助しないとできない、なんてデベロッパーが言うべきことか？市民としては、そんなに市の税金を当てにするなんて言われたくない」と、市民は公費投入を前提とした事業計画に対し、不快感を表明しています。
• 既存商業施設への影響 「ここに商業施設ができたら、ドン・キホーテや生鮮館、ゲンキーなどの既存店と近くなるので便利かもしれないが、地元商店街のパディーは大丈夫なのか？」と、商業者は地域経済への影響を心配しています。

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市の責任と事業撤退の必要性（市民）

• 専門家が警鐘を鳴らす計画の困難さ 「議事録を読むと、開発のプロフェッショナルであるJV（共同事業体）が、『地権者や市が望むような減歩率50%では、今の計画では無理だ』とはっきり言っている」と、市民は専門家が事業の前提条件（減歩率50%）では成り立たないと見ていることを指摘します。
• 市の一貫性のない説明と責任 「平成28年に『まちづくり』と称して弥富駅橋上化とセットで地元に働きかけ、平成2年には『人気があって需要がある』と言って地権者にアピールしたのも市だ。そして、当初の優良な住宅地を提供するという目標から、既に施行区域を減らすという形で大きくずれてきている」と、市民は市がこれまで行ってきた説明と、現在の計画との乖離、そしてその責任を追及しています。
• 行政の無責任さ 「まっとうな行政であるならば、市の幹部と市長がきちんと課題を整理し、無理なら撤収すると決断しなければおかしい。『あくまで地権者が主体です』というのは、不動産取引にもまちづくりにも知識も経験もない地権者に責任を押し付けているに過ぎず、行政としてあまりにも無責任だ」と、市民は市のリーダーシップと責任ある判断を強く求めています。

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まとめ

この事業は、地権者だけでなく、弥富市民全体にとって重要な問題です。上記の「生の声」は、事業の成否を冷静に判断するために欠かせない「生の資料」と言えるでしょう。

弥富市は、こうした業者間の生々しい話し合いの情報を、地権者などの関係者にきちんと提示しているのでしょうか？また、市長や副市長は、このような重要な議事録を読み込み、それに基づいて判断を下しているのでしょうか？

市民の税金が投入され、弥富の未来を左右する事業であるからこそ、透明性の高い情報開示と、市民の納得が得られる丁寧な説明、そして何よりも責任ある行政の判断が求められます。

 

以下をクリックして

市、受託業者、事業化検討パートナー、発起人会の議事録をPDFで読んでください

20240530　（仮称）弥富車新田土地区画整理事業　地権者説明会

車新田土地区画整理事業地権者説明会の概要

1. 固定資産税の上昇について
   • 農地から宅地になる場合、固定資産税は最大で100倍になる可能性がある。
   • 農地を宅地として利用するための基盤整備が一般的で、農地を集約することも検討されている。
   • 減歩率については、50%を目指しており、具体的な数字は今後検討される。
2. 土地利用意向と事業化の影響
   • 現在の土地利用を続けたい地権者が40%以上いる。
   • 仮同意率は82%だが、本同意率が85%未満の場合、事業は中止される可能性がある。
   • 法的には2/3以上の同意で事業化は可能だが、愛知県は85%以上を望んでいる。
3. 事業のスケジュール
   • 事業計画が完成後に本同意を収集する流れ。
4. 穂波通線の進捗状況
   • 穂波通線は都市計画道路として進められており、土地区画整理事業と併せて整備される予定。

20240618　国債開発コンサルタンツ・（JV）清水建設　日本エスコン　

20240701　弥富市都市整備課・国際開発コンサルタンツ

20240911　（JV）清水建設・国際開発コンサルタンツ

20240926　弥富市都市整備課・国際開発コンサルタンツ

20241020　（仮称）弥富車新田土地区画整理事業第17回発起人会

（仮称）車新田土地区画整理事業 第17回 発起人会 議事録

1. 質疑応答
   • 津島市の開発状況: 津島市の工業系開発は異なる手法で進められており、車新田では住宅地開発や商業施設誘致を目指す。
   • 建付け地への影響: 影響が出る場合、責任問題が生じる可能性があり、事業計画の圧縮が必要。
2. 事業費と補助金
   • 国・県からの補助金を期待されても、事業費は補助金を見込んだ数字である。
   • 事業費の上昇は減歩率に影響し、地権者の同意を得るのが難しくなる。
3. 地質調査と対策
   • ボーリング調査を行い、詳細データを基に解析を進める。
   • 土の費用を抑えるために流用土の使用を検討する。
4. パートナーシップの継続
   • 現在のパートナーとの協議を優先し、必要に応じて新たなパートナーを探す。
   • 事業スケジュールは延長する可能性があるが、検討時間が必要。
5. 地権者の要望
   • 事業の目処が立つまで、条例を活用した税金の減免措置を検討してほしいとの要望があった。
6. 移転計画の見直し
   • 地元の協力が必要であり、特定の施設の移転は難しいとの意見も。

20241126　弥富市都市整備課・国際開発コンサルタンツ

20250217　（JV）日本エスコン　清水建設・国際開発コンサルタンツ

1. 縮小案の妥当性
   • JVは、事業の縮小案が妥当であると考えている。
2. 事業の拡張と支援
   • 産業（商業）用地の西側への拡張、街区公園の移動、市からの補助金や支援を期待し、事業の成立性を見極める。
3. パートナーシップの判断
   • 地質調査の解析結果に基づき、事業が確実に進展しない場合は、一時的にパートナー提携を解除し、来年度の結果を踏まえて再度提携を検討する可能性がある。

20250313　弥富市都市整備課・国際開発コンサルタンツ

20250318　（仮称）弥富車新田土地区画整理事業第18回発起人会

（仮称）車新田土地区画整理事業 第18回 発起人会 議事録

1. ポーリング調査の結果
   • 事業化の可能性について、社会情勢の変化により総合的な見直しが必要とされる。
   • 縮小案が市街化区域に影響を与える可能性があり、参加者から懸念が示された。
2. 事業計画の見直し
   • 縮小区域での事業推進が現実的との意見が多く、保留地の処分についても商業用地としての売却が検討されている。
   • 地権者の意向を考慮し、縮小案の受け入れが進められている。
3. 減歩率と土地利用
   • 減歩率は地域によって異なり、住宅地の人気が低いため、戸建て住宅の面積を減らすことのメリットがあると説明された。
   • 除外される区域に対する説明が必要との意見があり、事務局は全地権者への説明を計画。
4. 事業化検討パートナーとの協議
   • 事業化検討パートナーとの話し合いが進行中であり、発起人会としての意向を伝える必要がある。
   • 矢板等の工事が必要ない場合、縮小しなくても良いとの意見も出た。
5. 最終決定と今後の方針
   • 3役との協議を経て、発起人会で区域縮小の最終決定を行うことが合意された。
   • パートナー延長の希望を事業化検討パートナーに申し出ることが決定された。

20250319　弥富市都市整備課・国際開発コンサルタンツ・（JV）日本エスコン　清水建設

1. 圧密沈下量
   • 最終圧密沈下量が約20センチであることについて、評価が必要。
2. 物価高騰の影響
   • 物価高騰が工事費に大きな影響を与えており、工事費単価の見直しが必要。
3. 工事費の乖離
   • 市とJVの間で工事費（特に土の単価）に大きな乖離がある認識は変わっていない。
4. 事業区域の縮小
   • 現在の区域での事業化が厳しいため、区域縮小は妥当と考えられている。
5. 保留地の処分スキーム
   • エスコンが保留地を取得し、商業者に賃貸する計画。
6. 処分単価の算出
   • 処分単価は商業者の借り入れ価格から逆算して算出される。
7. 地価と売上の関係
   • 地価は上昇しているが、商業者の売上は伸びておらず、地価上昇が処分単価に直結するとは考えにくい。
8. 住宅地の市場価格調査
   • 住宅地についても実勢価格を調査する予定。

 

弥富市公式HP車新田地区のまちづくりについてはこちらから

以前は楽観的なことを言っていましたが、今は・・・

以前　弥富市車新田地区 まちづくりニュース NO.9 （令和2年 11月）

令和２年には　弥富市は地権者に

「こんな　甘い観測を」説明してスタートしましたが

　今は　幻の見込みと　なっていませんか？

1. サウンディング調査結果
   • 駅の近さは魅力だが、低地であることが課題。
   • 交通利便性が良く、徒歩圏内で魅力的な地区。
2. 事業スケジュールと要素
   • 保留地の規模、処分価格、事業計画の詳細が参画判断の重要要素。
   • 組合設立から解散までの目安は約5年。
3. 進出可能性
   • ハウスメーカーや商業者は需要が高いと評価。
   • 名古屋都心に近く、戸建住宅やホームセンターの需要がある。
4. 今後の進め方
   • 土地区画整理事業を進めるため、地権者との意見交換を重ね、発起人会を立ち上げる予定。
   • 市街化区域の編入に向け、関係機関と協議し、民間企業とも意見交換を行う。
5. 市のサポート
   • 地域のまちづくりを前進させるため、地権者の取り組みをサポートする意向。

事業化検討パートナーとの覚書の締結について

覚書の締結

• 締結日: 令和6年3月28日
• 関係者: (仮称)弥富車新田土地区画整理組合発起人会と日本エスコン・清水建設共同企業体
• 内容: (仮称)弥富車新田土地区画整理事業に関する覚書を締結（事業化は未決定）。
• 今後の方針: 発起人会と事業化検討パートナーが協力し、土地利用計画案や事業計画案の検討を進める。

今　弥富市車新田地区 まちづくりニュース NO.18（令和7年 ４月 ）

覚書提携期間の延長

• 提携期間の延長: 昨年3月28日に締結した事業化検討パートナー（日本エスコン・清水建設共同企業体）との覚書の提携期間を1年間延長することに合意。
• 今後の方針: 引き続き、発起人会と事業化検討パートナーが協力し、土地利用計画案や事業計画案の検討を進める。

ここから令和６年９月定例会一般質問（佐藤仁志）

土地区画整理事業に関する議論

1. 現状の不動産市場
   • 街中の看板が目立つのは、売れない物件が多く存在するためであり、過去の活発な取引とは対照的。
2. 住宅取得世代の減少
   • 1990年のバブル期に比べ、住宅を購入する世代が減少している。
3. 需給関係の変化
   • 2005年に制定された住生活基本法により、国が住宅供給目標を撤廃し、需給関係が変化した。
4. 土地区画整理事業の仕組み
   • 土地の面積が減少するが、価値が上がることが期待される。しかし、宅地の価格上昇が不確実であり、工事費の上昇も懸念されている。
5. リスク要因
   • 工事費の上昇や土の調達価格、金利負担、大規模災害のリスクなどが影響を及ぼす可能性がある。
6. 事業の進行と影響
   • 車新田地区の区画整理事業が進行中だが、供給過剰の懸念があり、値下がりのリスクも存在する。
7. 公費投入のメリット
   • 新たな住宅用地の供給や地域の活性化による税収増加が期待されるが、公費の追加や損失の穴埋めはできないことが確認された。
8. 過去との不公平感
   • 新しい補助金要綱が過去の区画整理事業と不公平にならないよう見直しが進められている。

国の政策転換：住宅・宅地供給は「抑制」の時代へ

国土交通省の公式資料によると、日本ではすでに住宅や宅地の供給目標が廃止され、事実上の「抑制」へと政策が転換していることが明らかになりました。

供給重視から転換へ

これは、かつて「宅地が足りないから、どうやって計画的に供給していくか」という考え方が主流だった時代から、大きく舵を切ったことを意味します。

背景には、住生活基本法（平成18年/2005年6月制定）の制定や、大都市法の改正があり、国が**「住宅・住宅地の需給関係が変化した」**と認識したことが大きな要因です。

事実上の「供給抑制」へ

具体的な「抑制」という言葉こそ使われていませんが、国が供給目標をなくしたということは、これまでの「供給を増やす」という方針から、「これ以上増やす必要はない」という方向へ転換したことを示しています。

これは、今後の土地区画整理事業や宅地開発において、供給過剰によるリスクをより慎重に考慮する必要があることを示唆しています。

土地区画整理事業の仕組みと現在の課題

土地区画整理事業は、土地の価値を高め、住みやすい街を作るための手法です。弥富市の平島地区では、この事業が最適な時期に実施され、成功した例と言えるでしょう。しかし、現在検討されている事業においては、その成功の前提が揺らいでいる可能性があります。

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土地区画整理事業の基本的な仕組み

この事業の基本的な考え方は、以下の図（説明を基に再構成）で示されます。

1. 減歩: 土地所有者は、道路や公園などの公共施設の整備のために、所有する土地の一部（例えば25%）を差し出します。これにより、個々の宅地の面積は減少します。
2. 宅地価格の上昇: しかし、整備された土地は道路やインフラが整い、利用価値が高まるため、1平方メートルあたりの宅地価格が上昇します（例: 100円が140円に）。

結果として、土地の面積は減っても、1平方メートルあたりの価値が上がることで、**土地全体の総価格は事業前よりも増加する（例: 10,000円が10,500円に）**という計算になり、これが区画整理事業が成立する「お約束」とされてきました。

差し出された土地（減歩地）の一部は、「保留地」として売却され、その収益が工事費に充てられます。

現在の主な問題点

しかし、現在の状況では、この事業成立の前提に大きな課題があります。

1. 宅地価格が予定通り上がるか？ これまでの事業では、宅地の価格が予定よりも上がるケースがほとんどでした。しかし、人口減少や空き家・空き地増加といった現在の不動産市場の状況で、果たして計画通りの宅地価格上昇が見込めるのかが大きな問題です。
2. 工事費の高騰 先述の通り、建設資材や工事単価が著しく高騰しています。これにより、保留地の売却益だけでは工事費を賄いきれなくなるリスクが高まっています。

これらの問題が複合的に作用することで、区画整理事業の成立そのものが困難になる可能性が懸念されています。

細かい説明はしますが、要は、地球温暖化で台風が大型化してますこれ皆さん身にしみてると思いますので、スーパー伊勢湾台風です。

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弥富市「車新田土地区画整理事業」：南海トラフ地震リスクへの懸念

弥富市で計画中の車新田土地区画整理事業について、議員が南海トラフ地震という大規模災害が事業に与える影響、特に保留地の販売や引き渡しが完了する前に発生した場合の対策について懸念を表明し、市に質問しました。

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議員の懸念：迫りくる大規模災害と事業への影響

議員は、「南海トラフ地震のような海溝型地震は、時限爆弾のようにいずれ必ず来る」と指摘。その上で、もし保留地の買い手が見つかり、代金の受け取りも完了していれば問題ないだろうが、それが間に合わなかった場合に、事業は本当に大丈夫なのかと、市の見解を問いました。

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市の答弁

立石建設部長の回答

大規模災害による損害発生時の対応については、**「保留地の買い手と土地区画整理組合との契約内容によるものだと考えている」**と回答しました。

その上で、これらの契約内容は、組合が設立された際に定められる**「土地区画整理組合定款」や、事業の進捗に応じて定められる「保留地処分規定」**をはじめとする各種規定ができた後に、具体的に定められることになっている、と説明しました。

佐藤議員の再質問（現時点での確約は？）

議員は、部長の答弁を受けて、「各種規約や契約内容はこれから決まっていくということですね」と確認。そして、「その際に、たとえ大災害が起きても、この値段でこれだけ買いますと、既に定まっているわけではない」点を指摘しました。

最後に、「それは（現時点では）確約できませんよね」と確認し、それ以上再質問するまでもないという認識を示しました。

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この質疑応答からは、南海トラフ地震という差し迫った大規模災害リスクに対し、土地区画整理事業における具体的な対策や、そのリスク発生時の保留地の扱いや損失負担に関する明確な取り決めが、現時点ではまだ確立されていないことが明らかになりました。これは、事業を進める上で重要なリスク要素であり、今後の議論や規定策定において、より具体的な検討と対策が求められるでしょう。

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弥富市「車新田土地区画整理事業」の実現性：過去事例と供給過剰への懸念

弥富市で計画されている車新田土地区画整理事業について、議員が過去の成功事例（茶屋イオン周辺の区画整理事業）と比較しながら、その実現性や、宅地供給過剰による価格下落リスクについて市に質問しました。

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茶屋イオン周辺の成功事例（茶屋新田土地区画整理事業）

議員は、現在栄えている茶屋イオン周辺（茶屋新田土地区画整理事業）が、元々は優良農地であり、盛り土を伴う区画整理事業で成功した例として挙げました。

• 事業概要:

  • 設立: 平成20年
  • 施工面積: 147.5ヘクタール
  • 事業期間: 平成19年〜令和8年度（まもなく完了）
  • 盛り土: 1.1メートル
  • 総事業費: 約350億円
  • 供給宅地面積: 83万平方メートル

• 宅地1平方メートルあたりの費用: 約4万2千円（350億円 ÷ 83万平方メートル）

• 成功要因（弥富市との比較）:

  • 事業規模の大きさ: 弥富よりも事業規模が大きく、有利な条件であった。
  • 建設費上昇前の事業: 建設費が1.35倍に上昇する前の時期の事業であり、現在の費用で同じことを行うと1平方メートルあたり約5万7千円かかる計算になる。
  • 有利な条件:
    • 事業初期に、組合とイオンが5万平方メートルを坪35万円で買い取る協定を締結。
    • 名古屋市が火葬場（八事斎場）のパンク状態を解消するため、第2火葬場を坪30万円で名古屋市が購入。
    • 火葬場へのアクセス改善のため、庄内川に「南陽大橋」という新しい橋を架設。

議員は、**名古屋市が「渾身の力を込めて」行ったこの事業ですら、坪単価が約5万円（1平方メートルあたり約1.5万円）であり、弥富市の公示地価7万円と比較しても、車新田の事業が「本当にギリギリ」**の状況だと指摘しました。

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議員の懸念：供給過剰と価格下落リスク

議員は、茶屋新田の成功事例に触れつつ、弥富市内の他の地域（平島や五明など）にもまだ宅地が余っている現状を踏まえ、車新田地区での新たな宅地供給が、**「供給過剰」を引き起こし、さらなる「宅地価格の競合と値下がりの原因」**にならないかと懸念を表明し、市に答弁を求めました。

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市の答弁

立石建設部長の回答

車新田地区の土地区画整理事業は、土地所有者による土地区画整理組合が、業務を代行する**民間事業者と契約する「業務代行方式」**で実施される予定です。この方式では、民間事業者の技術力やリサーチ力を活用し、土地の造成や保留地の販売などが行われます。

現在、業務代行業者となる「事業化検討パートナー」と意見交換を進めており、この地区は**「保留地の取得や、商業地への企業の進出について、需要は十分ある地区であると認識している」とのことです。そのため、「土地区画整理事業が宅地等の値下がりに直接結びつくものではない」**と考えている、と答弁しました。

佐藤議員の再質問（「断定できない」のか？）

議員は、建設部長の「直接結びつくものではないと考えている」という答弁に対し、**「考えているということは断定できないのではないか」「間接的な影響については、あるともないとも言えないということか」**と、断定できるかどうかの明確な回答を求めました。

三輪都市整備課長の再々質問への回答

三輪都市整備課長は、「断言できるかどうかと言われれば断言はできません」と回答しました。

その上で、現時点では「事業化検討パートナー」との意見交換の段階であり、事業が確実に進むと決まったわけではないと前置きしつつ、この事業地は**「市街化調整区域が市街化区域になる」こと、また「商業地なども併設され、宅地の供給もされ、都市施設も十分に整備されて環境が良くなる」ことから、「需要は十分あるのではないか」**と考えている、と述べました。

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議員の閉めの一言

佐藤議員は、市の「この区画整理事業は素晴らしい」という立場での答弁に対し、**「平島や五明にもまだ宅地が余っている中で、これ以上供給していいのか」という市民の懸念に、市の立場からは「お答えしようがない」**と、市民と行政の認識のギャップを改めて示しました。

弥富市「車新田土地区画整理事業」への再質問：リスクと市の責任

弥富市で計画されている「車新田土地区画整理事業」について、議員が市民からの懸念を代弁し、事業化パートナーとの契約におけるリスク、地権者間の不公平、そして公費投入の妥当性について市に再度質問しました。

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事業化パートナー契約のデメリット（議員の懸念）

議員は、マンションの管理組合が管理や大規模修繕を業者に委託する例を挙げ、専門知識のない素人（地権者）が、業者（ゼネコンと不動産業者による事業化検討パートナー）の言いなりになるリスクを指摘しました。

• 「リフォームのように、一度手をつけてしまうと途中でやめられず、工事が長引くほど事務経費や工事費が増えても、業者を変えられないため、結局業者の言い値で支払うしかないのではないか？」
• 「ゼネコンや大手不動産業者からなる事業化検討パートナーのデメリットを、市はどのように理解しているのか？」

立石建設部長の回答

「土地区画整理組合の発起人会と事業化検討パートナーとの間で締結されている覚書では、お互いに金銭的な負担もなく、事業を進める上で民間事業者としての意見を聞くことができるため、大変有益であり、デメリットはないと考えている。」

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地権者間の不公平と長期的なメリット（議員の懸念）

議員は、事業が地権者の自己責任で行われること自体は容認するものの、土地を多く持つ地権者と、屋敷地しかない地権者の間で差があることを指摘しました。

• 屋敷地しか持たない地権者であっても、事業により土地の価値は上がると見込まれる（道路が広がるなど）。しかし、その分「清算」が必要になるため、個々の地権者にとって本当に長期的なメリットがあるのか、懸念を表明しました。

立石建設部長の回答

「土地区画整理事業は、道路や公園、下水道などの公共施設を総合的に整備し、防災機能を備えた商業施設などの立地も図られることで、地区内の生活環境が大きく向上する。」 「地権者の方には、減歩などによる公平な負担をお願いすることになるが、生活環境の向上と合わせて、市街化調整区域から市街化区域に編入されることで、土地の利用価値が大きく向上する。」 「このため、長期的には全ての地権者にとって大きなメリットとなると考えている。」

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公費投入の妥当性と追加負担の有無（議員の懸念）

議員は、事業が成功すれば街が良くなることは認めつつも、「平島や五明など、古い区画整理事業地と比べて、新しい区画整理地は見栄えが良い。しかし、それぞれの地主が自己責任でやることなのに、なぜ公費を入れるメリットがあるのか？」と、市民からの疑問を代弁しました。

• 「自分たちは老人福祉や子どもの福祉を望んでおり、区画整理で何も得にならない市民が、区画整理に公費を投入することについてどう考えるのか？」
• 「災害や工事費の高騰など、リスクが顕在化し、保留地が売れ残って工事費を払い切れない事態になった場合、市が事業を誘導した責任として、公費の追加投入や損失の穴埋めは行わないことを確認したい。」

立石建設部長の回答

「新たな住宅用地の供給による人口増加や、商業機能の充実などにより、日常生活の利便性向上や地域の活性化が図られ、それに伴う税収の増加も見込めることから、公費を投入するメリットは大きいと考えている。」 「公費の投入は、土地区画整理事業で都市施設が整備されるため、これまでの事業と同様に、現在見直しを進めている**『弥富市土地区画整理事業補助金交付要綱』に基づき補助金を交付する**ことになる。」

佐藤議員の再質問（補助金交付要綱の見直しと追加公費・損失穴埋め）

議員は、補助金交付要綱の見直しについて、「過去の区画整理組合との間で不公平が生じないか」と懸念を表明。さらに、「一旦事業が設立されたら、公費の追加や損失の穴埋めはできないことを確認したい」と明確な回答を求めました。

三輪都市整備課長の回答

「現在、補助金や要綱を見直し中で、過去の区画整理事業と不公平がないように調整している。」 「公費の投入については、補助金要綱に基づき補助するものであり、公費の追加や損失の穴埋めはできないと理解している。」（※議事録の表現を基にした筆者の推測）

佐藤議員は、念のため確認したかった事項として、公費の追加や損失穴埋めができない点について、市の回答を得ました。

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この質疑応答から、弥富市が土地区画整理事業の推進に積極的である一方、議員や市民からは、その実現性、地権者への影響、公費投入の妥当性、そして万が一のリスク発生時の市の責任について、具体的な懸念が表明されていることが明らかになりました。